Kent u de nieuwe bouwvoorschriften eigendom mallorca?

Maar zoals bijna alles in het leven is de verwezenlijking van deze droom onderhevig aan bepaalde regels, want dromen veranderen misschien niet, maar bouwvoorschriften wel. Een goed voorbeeld hiervan is het onlangs door de Balearische regeringsraad goedgekeurde Wetsdecreet 9/2020 van 25 mei, met de regels en normen die vanaf nu de bouw van huizen op landelijke percelen zullen bepalen. Met het oog op deze veranderingen kunt u de langverwachte momenten eerder beleven als u de zaken rustig aanpakt en zich eerst goed informeert over de nieuwe bouwvoorschriften.

Om te beginnen is het essentieel om duidelijkheid te krijgen over het type perceel waarop u wilt bouwen, want op Mallorca gelden hiervoor verschillende bepalingen en niet elk perceel laat stedenbouwkundige ontwikkeling toe. De nieuwe verordening handhaaft het bouwverbod in:

De natuurgebieden van bijzonder belang met een hoog beschermingsniveau (AANP). De natuurgebieden van bijzonder belang (ANEI). De landelijke gebieden van bijzonder belang voor het boslandschap (ARIP-B). De territoriale beschermingsgebieden (APT). De overgangsgroeigebieden (AT-C).

En daarnaast breidt men dit verbod nu uit naar:

De risicovermijdingsgebieden (SRP-APR), oftewel de gebieden met een potentieel risico op overstroming, brand, erosie of aardverschuivingen.

Voorheen voorzag het territoriaal plan van het eiland Mallorca in een geconditioneerd gebruik van percelen gelegen in risicovermijdingsgebieden, waarbij een maximale bebouwing van het perceel van 3% (verharde oppervlakte) en een maximale woonoppervlakte van 2% was toegestaan. Met de inwerkingtreding van het nieuwe decreet is de bouw van nieuwe eengezinswoningen op percelen die volledig in deze gebiedscategorie liggen echter strikt verboden.

Ten tweede moet rekening worden gehouden met de minimale perceelgrootte die vereist is om te mogen bouwen op gewone, landelijke grond. De nieuwe wetgeving heeft op dit punt geen wijzigingen doorgevoerd. Daarom is, net als onder de vorige wetgeving, een minimale perceeloppervlakte van 14.000 m² of 50.000 m² vereist, afhankelijk van de kenmerken en categorie van het perceel waarop u wilt bouwen.

De volgende logische vraag is dus hoeveel we na de inwerkingtreding van de nieuwe regelgeving op een stuk grond mogen bouwen. Dat hangt ervan af! Hoewel het nieuwe besluit, zoals hierboven vermeld, dezelfde minimaal vereiste oppervlaktes voor de bebouwbaarheid van het perceel hanteert als de voorgaande regelgeving, geldt dit niet voor de omvang van de gebouwen. De belangrijkste wijziging is ongetwijfeld de vermindering van de bebouwbare oppervlakte van eengezinswoningen.

In vergelijking met de eerder toegestane 1.500 m³, mag het maximale volume van het gebouwencomplex in elke categorie rustieke percelen nu niet meer bedragen dan 900 m³.

Op dezelfde manier bepaalt de nieuwe verordening dat de maximaal bebouwbare oppervlakte voor grond die deel uitmaakt van het Natura 2000-netwerk, en voor beschermde grond die geclassificeerd is als landelijk gebied van landschappelijk belang (SRP-ARIP), niet meer dan 1% van het perceel mag bedragen, respectievelijk 1,5% in andere categorieën. Evenzo wordt het maximale percentage van het perceel waarop gebouwen en andere vaste bouwelementen, zoals garages, opslagruimtes, toegangszones, terrassen of het zwembad, mogen staan, vastgesteld op maximaal 1,5% voor het Natura 2000-netwerk en SRP-ARIP-grond, en op maximaal 2% voor de overige categorieën. Ten slotte dient men er rekening mee te houden dat de verschillende eilandraden en gemeenten nog restrictievere parameters kunnen toepassen.

De gevolgen van de nieuwe regelgeving worden misschien het best duidelijk aan de hand van een praktisch voorbeeld. Stel dat we in de gemeente Manacor een huis willen bouwen op rustieke grond en we kopen een perceel van 15.000 m².

Terwijl tot nu toe maximaal 450 m² bebouwd kon worden (bij een maximaal bebouwbare oppervlakte van 3%), wordt de bouw met de huidige regelgeving teruggebracht tot 225 m², aangezien nu nog maar maximaal 1,5% van de oppervlakte bebouwd mag worden.

Stel verder dat tot nu toe een huis van 500 m² met een maximale hoogte van 3 meter gebouwd mocht worden (500 m² x 3 meter hoogte = 1.500 m³). Met de nu ingevoerde verlaging van het maximaal toegestane volume zouden we vandaag in dezelfde situatie slechts een huis van 300 m² met een hoogte van 3 meter kunnen bouwen (300 m² x 3 meter hoogte = 900 m³). Landschappelijke en ecologische integratie van de woning

Zodra duidelijk is waar en hoeveel er gebouwd mag worden, is het nodig om verdere overwegingen te maken.

De nieuwe wetgeving behoudt de bestaande bepalingen met betrekking tot de maximale bouwhoogte, de totale oppervlakte van luifels, de typologie van het buitenschrijnwerk, de kenmerken van het dak en het visuele aspect van materialen en oppervlakken, de gevels, evenals de beoordeling van hellende terreinen. Niettemin legt zij een reeks specifieke richtlijnen vast, gericht op een sterkere integratie van het gebouw in het landschap en de omgeving.

Daarom moeten nieuwe gebouwen en verbouwingen van bestaande gebouwen op fincapercelen vanaf nu beschikken over een integraal, technisch project waarin alle maatregelen die op het gehele perceel uitgevoerd zullen worden, in kaart worden gebracht.

Dit houdt de verplichting in om het terrein te onderhouden, met name de vegetatie en traditionele beplantingen en aanplantingen, en om bestaande landbouwbedrijven in stand te houden. Op dezelfde manier moeten elementen van etnografische of culturele waarde worden herstelt en behouden.

Ook de omheiningen van de perceel worden geraakt: deze mogen alleen worden herbouwd met traditionele, eilandtypische oppervlakken en materialen, waarbij voorrang moet worden gegeven aan het gebruik van inheemse plantelementen. Ook zal het noodzakelijk zijn om de geldende wetgeving inzake lichtvervuiling na te leven, om de impact op de nachtelijke hemel te beperken.